EL ALQUILER SOCIAL: UNA VICTORIA VECINAL A RECONQUISTAR

EL ALQUILER SOCIAL: UNA VICTORIA VECINAL A RECONQUISTAR

A finales de 1978, unos días antes del referéndum que aprobó la actual carta magna del Estado, el movimiento vecinal consiguió arrancar al gobierno de UCD el Real Decreto 3148/1978 de 10 de Noviembre. El Objetivo de aquella lucha era que los precios del alquiler de vivienda pública no sobrepasaran en ningún caso el 10% de los ingresos familiares, para conseguir que los gastos corrientes totales de vivienda no superasen el 30% de los ingresos familiares. Para los vecinos de Puente de Vallecas aquello significo además, la consecución de las 1.500 primeras viviendas de las 12.000 que se consiguieron para el distrito, es decir, la Colonia de Fontarrón, en origen destinada a funcionarios del anterior régimen. Por eso hay quienes afirmamos que el “alquiler social” no es una conquista, sino una reconquista.

Para razonar los motivos por los que se ha de volver a establecer estos criterios a la hora de fijar los alquileres por parte de las Administraciones publicas, nos centraremos en la última Encuesta de Presupuestos Familiares (en adelante EPF) hecha por el INE en 2014, especialmente en el grupo 4 de gastos de las unidades familiares.

Antes de analizar los datos, es conveniente recordar como calcula el INE los gastos corrientes de vivienda, es decir,  en el “Grupo 4: Vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles” se encuadran: El alquiler, todos los servicios de la vivienda y reparaciones, así como, en los casos de vivienda en propiedad o cedida, el valor del alquiler que se pagaría en el mercado por una vivienda similar a la ocupada (alquiler imputado). Pues bien, podríamos definir el alquiler social como aquel que permite que los gastos corrientes de una unidad familiar en vivienda no superen el 30% (Todo ello según criterios internacionales).

La situación actual:

Según la EPF para el año 2014 las familias dedicaban un 32,35% de su presupuesto (33,08 en 2013) al Grupo 4 de gastos, el anteriormente citado. Muy por encima del 30%, decir también, que esta por encima del 30% desde 2011. 

La distribución porcentual del total de gastos familiares puede verse en el siguiente grafico:

Además, hay que añadir que solo tres comunidades autónomas mantienen el Grupo de gastos relacionados con la vivienda por debajo del 30%. Estas comunidades son: Canarias con el 29,46%, Murcia con el 28,94% y la ciudad autónoma de Ceuta con el 26,00% (ver grafico adjunto).

Por lo que respecta a la Comunidad de Madrid, nos encontramos con la peor situación de todas con un 34,95% solo por detrás del País Vasco con un 35,02%. La evolución del porcentaje que destinan las unidades familiares desde el año 2006 (año en el que se empieza a calcular la EPF) en la Comunidad de Madrid comparada con la evolución estatal viene reflejada en el siguiente grafico:

Todo ello pese a la caída de precios tanto de vivienda en propiedad como de vivienda en alquiler. La siguiente grafica refleja la evolución del índice de precios de vivienda en la comunidad de Madrid:

Por poner algunos ejemplos:

El precio de la vivienda de nueva construcción en la ciudad de Madrid ha pasado de 3.971€ por metro cuadrado en Diciembre de 2007 a 2.663€ en Diciembre de 2014, es decir, un descenso del 32,94%. En el distrito de Puente de Vallecas, uno de los mas castigados por la crisis y el paro, se ha pasado de 3.467€ por metro cuadrado en Diciembre de 2007 a 2.220€ en diciembre de 2014, es decir, un descenso del 35,97%.

Por lo que respecta al precio por metro cuadrado de la vivienda usada, en la ciudad de Madrid, se ha pasado de 4.262€ en 2007 a 2694€ en 2014, es decir, un descenso del 36,79%. En Puente de Vallecas se ha pasado de 3241€ a 1396€, es decir, un descenso del 56,92%.

Teniendo en cuenta la cultura de este país, que prefiere la vivienda en propiedad porque la vivienda es poco menos que el seguro de seguros, es decir con lo que se responde ante cualquier contingencia, la depreciación en las zonas mas castigadas por la crisis adquiere tintes dramáticos.

Por lo que respecta al precio del alquiler por metro cuadrado, en la ciudad de Madrid se ha pasado de 12,01€ a finales de 2010 a 11,40€ a finales de 2014, es decir un descenso del 5,08%. En el caso de Puente de Vallecas se ha pasado de 9,78€ a finales de 2010 a 8,10€ a finales de 2014, es decir, un descenso del 17,17% (en los barrios humildes la depreciación sigue siendo muy superior a la media de la ciudad).

Si comparamos todo lo anteriormente dicho sobre precios con la actual política de vivienda de la Comunidad de Madrid, hay que decir que el precio máximo de venta de una vivienda con alguna ayuda publica (VPP, VPO y VPT desaparecieron de la legislación actual), que da la referencia para el cálculo del alquiler por metro cuadrado útil de vivienda con alguna ayuda pública, se sitúa en 1.940,48€, para el municipio de Madrid (sería de 1.576,64 en el caso de municipios como Alcalá de Henares o Rivas Vaciamadrid), con el modulo básico estatal de 758€ congelado desde el año 2010. Esto nos lleva a hacer las siguientes consideraciones:

El precio por metro cuadrado público para alquiler con opción a compra en 10 años es de 8,89€ (vivienda nueva con el modulo congelado desde 2010). En la tabla adjunta se puede ver una comparación de precios de alquiler con opción a compra a 10 y 25 años, según el plan de vivienda vigente:

Como puede comprobarse el precio del metro cuadrado en alquiler publico es superior al precio de mercado en uno de los barrios mas castigados por la crisis económica, evidentemente tanto el IVIMA como la EMV tienen problemas para poder alquilar sus casas, por eso decidieron malvenderlas a los fondos buitres.

Sin embargo, seria mucho mejor opción, desde el punto de vista de una política social de vivienda aplicar los criterios del legendario Real Decreto 3148/1978 de 10 de Noviembre, es decir, no aplicar coeficientes autonómicos y municipales al modulo básico estatal y calcular el alquiler anual con el 3,5% del precio máximo de venta resultante de multiplicar este modulo por la superficie útil en metros cuadrados. O lo que es lo mismo, recuperar la antigua VPP. Los precios de la tabla anterior quedarían de la siguiente manera: 99,49€, 132,65€ y 165,81€ para 45, 60 y 75 metros cuadrados respectivamente. Todo ello sin perjuicio de otras medidas para ayudar a las unidades familiares que perciban ingresos escasos, o simplemente no tengan ningún tipo de ingreso.

Por eso en algunos ámbitos del tejido asociativo decimos que el alquiler social no es una conquista a futuro, sino una reconquista. Igual que otros muchos derechos perdidos o mancillados en los últimos años.